Morosidad y okupación 0

El punto III de la Ley 10-22 para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el artículo 21 que regula el juicio monitorio especial  para reclamar a los propietarios morosos el pago de gastos de comunidad y fondo de reserva

La Ley 10/2022 da una nueva redacción a todo el artículo 21 de la Ley de propiedad horizontal introduciendo, respecto a la anterior
redacción, las siguientes modificaciones y/o aclaraciones:

–  Se autoriza la adopción de medidas especiales para combatir la morosidad como la posibilidad de que la comunidad acuerde el establecimiento de
intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso deservicios o instalaciones. Estas medidas no podrán tener carácter retroactivo.

–  Se establece como norma general que los créditos comunitarios devengarán intereses desde que deba efectuarse el pago.

–  Se aclara que para que el administrador pueda exigir judicialmente la deuda debe acordarlo así la junta de propietarios.

–  Se elimina la necesidad de que el certificado de deuda emitido por el secretario, que necesariamente debe aportarse al proceso, tenga que llevar el visto bueno del presidente en los casos en que el secretario-administrador sea persona «con cualificación profesional suficiente«.

–  Se elimina la mención expresa a la posibilidad de que el acuerdo aprobando la liquidación de la deuda se notifique «al ocupante» del inmueble (lo que no necesariamente significa que no se le pueda notificar a este).

–  En la demanda del proceso monitorio cabrá incluir las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda al moroso.

–  Se aclara que en la certificación de la deuda debe constar el importe adeudado y también su desglose, es decir, un mínimo detalle de la procedencia de la cantidad adeudada.

–  Entre los gastos que se podrán reclamar al moroso, incluso si paga antes de la presentación del monitorio, se incluyen expresamente «los derivados de la intervención el secretario-administrador». Lo que abre la puerta a establecer y repercutir unos honorarios del administrador por esas gestiones previas al monitorio además del puro gasto de notificación (burofax, etc….). Es conveniente que estén aprobados por la junta.

– Se aclara que la posibilidad de reclamar honorarios de abogado y procurador, aunque su intervención no sea preceptiva, se extiende a la fase de
ejecución del monitorio. Y también que, en los casos en los que exista oposición del moroso al monitorio, la sentencia deberá condenarle en costas.

La nueva redacción dada por la Ley 10/2022 al artículo 21 de la Ley sobre Propiedad Horizontal es la siguiente:

Artículo veintiuno. Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.

1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles.
Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y este no se haga efectivo.

2. La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generaleso individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador
profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.

3. Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.

Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor.

4. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley procesal.

5. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquel atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

6. La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable.»