En cualquier comunidad de propietarios es habitual que los vecinos quieran realizar mejoras en sus viviendas. Cambiar el suelo, renovar la cocina o hacer una pequeña reforma puede parecer una cuestión privada, pero no siempre lo es. Cuando las obras afectan a elementos comunes o generan molestias al resto de residentes, la comunidad tiene derecho a intervenir. Y si el propietario decide actuar por su cuenta, sin solicitar permiso o sin informar debidamente, la situación puede complicarse.
Este tipo de casos generan tensiones, confusión y, en ocasiones, conflictos legales. Por eso, es fundamental entender cuándo es necesaria la autorización, cómo actuar desde la comunidad y qué papel tiene el administrador de fincas ante estas situaciones.
¿Todas las obras necesitan permiso?
No. La Ley de Propiedad Horizontal permite a los propietarios realizar reformas dentro de sus viviendas siempre que no alteren elementos comunes, no afecten a la estructura del edificio y no modifiquen la configuración externa del inmueble.
En otras palabras, si un vecino quiere cambiar su cocina, renovar el baño o instalar aire acondicionado sin afectar la fachada, normalmente puede hacerlo sin pedir autorización a la comunidad. Sin embargo, si decide abrir un hueco en un muro estructural, cerrar una terraza, modificar bajantes o hacer cualquier actuación visible desde el exterior, entonces sí necesita aprobación.
El problema suele aparecer cuando el propietario no comunica la obra y comienza los trabajos sin esperar respuesta. Ahí es cuando se vulneran las normas y se pone en riesgo la convivencia.
¿Cómo debe actuar la comunidad?
Lo primero es verificar qué tipo de obra se está realizando. Si hay dudas sobre su legalidad o sobre si afecta a elementos comunes, lo más prudente es documentar la situación (por ejemplo, con fotografías desde zonas comunes) y solicitar información al propietario. A veces se trata de un malentendido o de una reforma interior que no requiere autorización.
Si la obra sí afecta a la comunidad y no ha sido aprobada, lo ideal es iniciar una comunicación cordial y directa. En muchas ocasiones, una conversación informal entre el administrador, el presidente y el vecino puede bastar para aclarar la situación y reconducirla. Muchos propietarios no son plenamente conscientes de que lo que están haciendo requiere permiso previo.
Cuando este primer paso no funciona o el vecino no está dispuesto a colaborar, el administrador debe actuar con más firmeza. Es recomendable enviar un requerimiento formal por escrito, dejando constancia de que la comunidad ha detectado una actuación no autorizada y que se exige su paralización o legalización. En este documento debe explicarse por qué la obra vulnera la normativa interna o la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Y si el vecino no hace caso?
Si tras los avisos el vecino sigue con la obra o no presenta ningún tipo de explicación, la comunidad debe valorar si convoca una junta extraordinaria para tomar una decisión colectiva. En esta reunión se puede acordar presentar una reclamación formal, contratar un peritaje técnico, contactar con los servicios municipales o incluso iniciar un procedimiento judicial.
En situaciones más graves, como obras estructurales sin permiso, daños a elementos comunes o intervenciones que puedan poner en riesgo la seguridad, la comunidad tiene derecho a ejercer la llamada acción de cesación. Esta vía legal, recogida en la Ley de Propiedad Horizontal, permite solicitar al juez la paralización de la obra, la restitución del estado anterior e incluso sanciones al propietario infractor.
Además de las acciones propias de la comunidad, también es posible acudir al Ayuntamiento para denunciar las obras si no cuentan con licencia urbanística o incumplen la normativa municipal. En esos casos, el consistorio puede imponer sanciones, paralizar la obra o exigir su demolición.
¿Cuál es el papel del administrador?
El administrador de fincas es el encargado de guiar a la comunidad en estos casos. Su experiencia y conocimiento legal le permiten actuar con rapidez y dentro del marco normativo. No solo redacta los avisos o convoca la junta: también asesora sobre si una obra es legal o no, consulta con técnicos si es necesario, y sirve como mediador para evitar que el conflicto escale innecesariamente.
Un administrador proactivo puede evitar que un problema pequeño termine en una denuncia, y también proteger legalmente a la comunidad si hay que acudir a los tribunales. Además, puede ser el canal entre el propietario y el Ayuntamiento si la obra requiere regularización o permisos especiales.
La importancia de la prevención
Es fundamental que la comunidad cuente con normas claras sobre obras, que se recuerden periódicamente en las juntas y que estén disponibles para los vecinos. La mayoría de los conflictos por reformas surgen por falta de información, no por mala fe. También es recomendable que el administrador ofrezca asesoramiento preventivo a los propietarios que tengan dudas antes de iniciar cualquier actuación.
Fomentar la comunicación y el respeto mutuo es clave. Una comunidad bien gestionada es aquella donde los vecinos saben qué pueden hacer, qué deben comunicar y a quién deben acudir antes de poner en marcha un proyecto. Además, reforzar la cultura de la prevención evita conflictos posteriores y facilita que los propietarios actúen con mayor responsabilidad. Incluso se puede incluir un procedimiento sencillo de solicitud de obras en la normativa interna para que todos tengan claro cómo proceder.
Conclusión
Cuando un vecino realiza obras sin permiso, lo más importante es actuar con rapidez, pero también con sensatez. Identificar el alcance de la intervención, comunicarse correctamente y, si es necesario, tomar medidas legales, son pasos clave para proteger los derechos de todos.
Contar con un administrador de fincas profesional facilita enormemente este proceso. Su papel como asesor, gestor y mediador aporta seguridad jurídica, eficiencia y equilibrio en situaciones delicadas. Y ante todo, ayuda a mantener el objetivo común: una comunidad donde la convivencia y el respeto vayan por delante.
