Formar parte de una comunidad de propietarios implica mucho más que vivir en un edificio con vecinos. Significa compartir espacios, gastos, decisiones y responsabilidades. La convivencia se basa en normas legales claras, especialmente las que establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que regula los derechos y deberes de quienes poseen una vivienda o local dentro de un inmueble dividido en régimen de propiedad horizontal.
Para evitar conflictos, actuar con responsabilidad y proteger tanto los intereses personales como los colectivos, es fundamental conocer cuáles son las obligaciones y los derechos que tiene cada propietario dentro de una comunidad.
¿Qué es un propietario en régimen de propiedad horizontal?
Un propietario en una comunidad no solo posee una vivienda, local o plaza de garaje de forma exclusiva, sino que además es copropietario de los elementos comunes del edificio: escaleras, ascensor, portal, azotea, instalaciones eléctricas, estructura, entre otros. Esa doble condición (propiedad privada + copropiedad) es la base sobre la que se construyen tanto los derechos como las obligaciones.
Derechos de los propietarios en una comunidad
1. Derecho a uso y disfrute de los elementos comunes
Todo propietario tiene derecho a usar las zonas comunes del edificio (escaleras, pasillos, jardín, piscina, trasteros, etc.), siempre que lo haga con respeto y sin perjudicar el uso legítimo de los demás. Este uso debe ser conforme a su naturaleza y finalidad.
2. Derecho a participar en las decisiones
Los propietarios tienen derecho a asistir y votar en las juntas de la comunidad, donde se deciden cuestiones como presupuestos, obras, contratación de servicios, aprobación de normas o nombramiento de cargos. Cada propietario tiene un voto que puede estar ponderado por su coeficiente de participación.
3. Derecho a impugnar acuerdos
Si un acuerdo adoptado en junta perjudica gravemente a un propietario o se ha aprobado infringiendo la ley o los estatutos, ese propietario tiene derecho a impugnar judicialmente la decisión en el plazo de tres meses (un año en caso de actos contrarios a la ley).
4. Derecho a información y transparencia
El propietario tiene derecho a estar informado sobre los asuntos económicos, administrativos y técnicos de la comunidad. Puede solicitar copia de las actas, acceder al resumen de cuentas, conocer los presupuestos aprobados y pedir aclaraciones al administrador o al presidente.
5. Derecho a ceder o alquilar su propiedad
Cada propietario puede vender, alquilar o ceder su vivienda o local libremente, sin necesidad de permiso de la comunidad. No obstante, debe comunicarlo al presidente o administrador, sobre todo en caso de alquiler turístico o actividad profesional, para que se conozca quién reside en el inmueble.
Obligaciones de los propietarios en una comunidad
1. Pago de las cuotas comunitarias
Esta es la obligación principal. Cada propietario debe contribuir a los gastos generales de la comunidad (limpieza, luz, ascensor, seguros, mantenimiento, obras, administración…) en proporción a su coeficiente de participación, salvo que se acuerde otra fórmula. No pagar las cuotas puede dar lugar a recargos, reclamaciones judiciales e incluso embargo.
2. Respeto a las normas internas
La comunidad puede establecer estatutos y normas de régimen interior que regulen aspectos como el uso de zonas comunes, el horario de uso de la piscina, las normas de convivencia, el uso de terrazas, etc. Todos los propietarios están obligados a respetarlas, hayan votado a favor o no.
3. Mantener la propiedad en buen estado
Cada propietario debe mantener su vivienda o local en condiciones que no perjudiquen al edificio ni al resto de vecinos. No se deben causar daños estructurales ni molestias que afecten a la seguridad o salubridad del conjunto.
4. Permitir obras necesarias en su propiedad
Si una obra aprobada por la comunidad requiere acceder temporalmente a una vivienda, el propietario está obligado a permitir el paso y facilitar la intervención, siempre que esté justificado, planificado y reparado adecuadamente.
5. Notificar cambios de titularidad o contacto
Cuando se produce una venta o cesión del inmueble, el nuevo propietario debe comunicarlo a la comunidad. También se recomienda notificar cualquier cambio de domicilio, correo electrónico o teléfono para mantener una buena comunicación.
Derechos y deberes en caso de obras
Si un propietario quiere realizar obras en su vivienda, puede hacerlo siempre que no altere elementos comunes ni la estructura o seguridad del edificio. Debe comunicarlo a la comunidad, sobre todo si la obra requiere andamios, acceso por zonas comunes o puede afectar al descanso del vecindario.
Por otro lado, si la comunidad aprueba obras en elementos comunes, el propietario no puede oponerse si se ha seguido el procedimiento legal. Debe permitir su ejecución y abonar su parte correspondiente del coste, salvo excepciones justificadas (por ejemplo, si no se alcanzó la mayoría exigida o se vulneró el procedimiento).
¿Y si no cumplo con mis obligaciones?
Los propietarios que incumplen sus obligaciones pueden enfrentarse a distintas consecuencias:
- Reclamación judicial de deudas, con intereses y costas.
- Prohibición de voto en juntas, si se tienen cuotas impagadas.
- Impugnaciones legales contra actuaciones individuales, si afectan al edificio.
- Acciones disciplinarias, en comunidades que lo contemplen en su régimen interno.
La LPH incluso permite a la comunidad acudir a juicio por actividades molestas, insalubres o ilegales, y solicitar el cese de la actividad o incluso la privación del uso de la vivienda por hasta tres años, en casos muy graves.
¿Puede un propietario negarse a pagar una obra?
Solo en algunos supuestos concretos. Si la obra ha sido aprobada sin seguir la mayoría exigida por ley o se ha hecho sin acuerdo en junta, el propietario podría impugnarla o negarse a pagar. Pero si la decisión fue adoptada correctamente y figura en el acta, todos los propietarios están obligados a asumir el gasto, incluso los que votaron en contra o no asistieron a la reunión.
La importancia de la participación activa
Muchos conflictos en las comunidades surgen por la desinformación o la pasividad de algunos propietarios. Asistir a las juntas, votar, informarse de los acuerdos y colaborar activamente ayuda a tomar mejores decisiones, evitar malentendidos y mejorar la convivencia. No participar no exime de responsabilidades.
Conclusión
Vivir en una comunidad de propietarios implica formar parte de una organización colectiva donde los derechos individuales conviven con responsabilidades compartidas. Conocer y respetar tanto las obligaciones como los derechos de cada propietario es la base de una comunidad sana, eficiente y bien gestionada.
El administrador de fincas cumple un papel clave como facilitador de este equilibrio: gestiona, informa, media y asesora, pero necesita del compromiso y la implicación de los propietarios para que todo funcione. Participar, cumplir con los pagos, respetar las normas y actuar con civismo son los pilares de la buena convivencia en cualquier edificio.
