En este artículo te explicamos con detalle qué dice la normativa y cuál es el procedimiento adecuado para llevar a cabo obras en zonas comunes de una comunidad de propietarios.
¿Qué se consideran zonas comunes?
Antes de hablar de normativa y pasos, conviene aclarar qué se entiende por zonas comunes. Son aquellos espacios del edificio que pertenecen a todos los propietarios y que no están asignados de forma exclusiva a ninguna vivienda o local. Algunos ejemplos son:
- Fachada, tejado y estructura del edificio
- Escaleras, portales y rellanos
- Zonas ajardinadas y patios
- Ascensores y pasillos
- Tuberías generales, instalaciones eléctricas y de gas comunes
- Trasteros, garajes y zonas recreativas compartidas
Cualquier intervención en estas áreas se considera una obra en zonas comunes y, por tanto, requiere una regulación específica.
Tipos de obras en zonas comunes
La Ley de Propiedad Horizontal distingue varios tipos de obras, según su finalidad:
Obras de conservación o mantenimiento
Son aquellas necesarias para mantener el edificio en buen estado, garantizar su seguridad o cumplir con la normativa. Ejemplo: reparación de tejado, arreglos en la red de saneamiento, sustitución del ascensor por obsolescencia.
No necesitan aprobación previa de la junta si son urgentes, aunque el administrador o presidente debe informar a los propietarios después. Si no son urgentes, deben aprobarse por mayoría simple.
Obras de mejora
Tienen como fin modernizar o mejorar las condiciones del edificio, aunque no sean estrictamente necesarias. Ejemplo: instalación de un ascensor donde no lo había, mejora del sistema de iluminación o colocación de cámaras de videovigilancia.
Requieren el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios y cuotas, salvo que sean de accesibilidad universal (ver más abajo).
Obras de accesibilidad
Son aquellas destinadas a eliminar barreras arquitectónicas, como la instalación de rampas, ascensores, salvaescaleras o puertas automáticas.
Deben aprobarse por mayoría simple si el coste no supera 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes por propietario. Si el coste es superior, no es obligatoria su realización, salvo que lo soliciten propietarios con discapacidad o mayores de 70 años.
¿Quién puede proponer una obra?
En general, cualquier propietario puede proponer una obra a la comunidad. Para ello, debe presentar su solicitud por escrito al presidente o al administrador de fincas, explicando:
- La naturaleza de la obra
- Los motivos por los que se propone
- Presupuestos orientativos (si los tiene)
El administrador valorará la solicitud y, si procede, la incluirá en el orden del día de la próxima junta de propietarios.
Pasos a seguir para realizar una obra en zona común
1. Solicitud o propuesta
El proceso comienza con la identificación de la necesidad o deseo de realizar una obra. Puede ser propuesta por un propietario, por el presidente, o surgir a iniciativa del administrador al detectar un problema o una oportunidad de mejora.
2. Recopilación de presupuestos
El administrador de fincas se encarga habitualmente de solicitar varios presupuestos comparativos de empresas especializadas. Esto permite a la comunidad tener diferentes opciones y tomar una decisión informada en la junta.
3. Convocatoria de junta de propietarios
El presidente, con el apoyo del administrador, convoca una junta con punto específico en el orden del día relativo a la aprobación de la obra. La convocatoria debe enviarse con la antelación legal (mínimo 6 días naturales), incluyendo información básica sobre la obra y los presupuestos.
4. Celebración de la junta y votación
Durante la junta se exponen los motivos, se debaten las propuestas y se vota. Dependiendo del tipo de obra, se aplicará el tipo de mayoría requerido según la Ley de Propiedad Horizontal.
Es recomendable levantar acta clara, indicando el número de votos a favor, en contra y abstenciones, así como las cuotas que representa cada uno. Esto evitará problemas legales en caso de impugnaciones.
5. Contratación y permisos
Una vez aprobada la obra, el administrador procede a la firma del contrato con la empresa seleccionada. Además, deberá:
- Verificar que la empresa esté legalmente constituida, asegurada y con personal cualificado.
- Comprobar si se requiere licencia de obras por parte del ayuntamiento (para obras que afectan a fachada, estructura o instalaciones generales).
- Coordinar fechas, accesos, medidas de seguridad y notificar a los vecinos del inicio de los trabajos.
6. Ejecución y supervisión
El administrador puede hacer un seguimiento del avance de la obra, visitar la zona en ejecución, mediar ante incidencias y mantener informada a la comunidad. También se asegurará de que se respeten horarios, normas de convivencia y seguridad laboral.
7. Finalización y cierre
Una vez finalizados los trabajos, es recomendable convocar una breve junta o enviar un resumen a los propietarios indicando:
- Fecha de finalización
- Coste total
- Incidencias (si las hubo)
- Valoración del trabajo realizado
Se archivarán las facturas y se conservarán los documentos técnicos o garantías.
¿Qué hacer si un propietario se niega a pagar?
Si la obra fue aprobada con la mayoría legal exigida y se cumplieron todos los trámites, todos los propietarios están obligados a pagar su parte proporcional, incluso si votaron en contra o no asistieron a la junta. En caso de impago, el administrador puede iniciar un procedimiento monitorio para reclamar judicialmente la deuda.
¿Puede un propietario hacer obras en zonas comunes?
No. Un propietario no puede modificar, intervenir ni ocupar zonas comunes por iniciativa propia, aunque lo haga con buena intención. Por ejemplo, instalar una cámara en el portal, cambiar una lámpara en el pasillo o pintar parte de la fachada está totalmente prohibido sin autorización de la comunidad. Estas actuaciones deben proponerse en junta y aprobarse según la normativa.
Conclusión
Las obras en zonas comunes forman parte del ciclo natural de vida de cualquier comunidad: los edificios envejecen, se deterioran, y también necesitan adaptarse a nuevas exigencias de accesibilidad, eficiencia energética o calidad de vida. Sin embargo, llevarlas a cabo correctamente requiere seguir un proceso legal y ordenado: proponer, debatir, aprobar por mayoría, contratar y ejecutar.
El papel del administrador de fincas es clave para coordinar estos pasos con eficacia, asegurarse de que todo se haga conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y velar por el interés general de todos los propietarios. Una comunidad que actúa con previsión, transparencia y asesoramiento técnico no solo mejora su edificio, sino que refuerza la convivencia, el valor del inmueble y el bienestar de todos sus vecinos.
