A partir del 3 de abril de 2025, entra en vigor una modificación clave en la Ley de Propiedad Horizontal que afectará directamente a las comunidades de propietarios en España. Esta reforma introduce un nuevo mecanismo de control sobre el uso turístico de viviendas dentro de edificios residenciales, y responde a una demanda creciente por parte de los vecinos y administradores de fincas para mejorar la convivencia y reducir los conflictos relacionados con los pisos turísticos.
¿Qué cambia con la nueva ley?
La principal novedad consiste en que cualquier propietario que quiera destinar su vivienda al alquiler turístico deberá contar con la aprobación previa de la comunidad de vecinos. Este acuerdo deberá alcanzarse mediante una votación en la que se consiga el respaldo de tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
Este requisito legal introduce un filtro comunitario que, hasta ahora, era más difícil de aplicar en la práctica. Con este cambio, se pretende equilibrar el derecho individual a explotar un inmueble con el derecho colectivo a una convivencia pacífica y ordenada dentro de la comunidad.
Una respuesta a una necesidad social
La reforma se produce tras varias sentencias relevantes del Tribunal Supremo en 2024 que ya abrían la puerta a que las comunidades acordaran el cese de la actividad turística en un inmueble si se alcanzaba una mayoría cualificada. Sin embargo, estas sentencias creaban cierta inseguridad jurídica porque no existía un marco normativo claro. Por eso, la nueva ley viene a reforzar esta línea jurisprudencial con una base legal concreta y de aplicación uniforme.
La normativa busca responder al aumento de conflictos vecinales provocados por la creciente proliferación de pisos turísticos. Ruidos, rotación constante de personas, daños en zonas comunes y pérdida de privacidad son algunas de las quejas más frecuentes. Además, en determinadas zonas urbanas se ha generado un fenómeno de “turistificación” que ha hecho subir el precio de la vivienda y ha dificultado el acceso al alquiler tradicional.
¿Tiene efectos retroactivos?
Una de las claves más importantes de esta reforma es que no tendrá carácter retroactivo. Es decir, los propietarios que ya estaban ofreciendo su vivienda como piso turístico antes del 3 de abril de 2025 no se verán afectados por esta modificación, siempre y cuando cumplan con la normativa vigente en su comunidad autónoma y hayan registrado correctamente su actividad.
Por tanto, la nueva norma solo afectará a los propietarios que deseen iniciar una nueva actividad turística a partir de esa fecha. En estos casos, será indispensable obtener el consentimiento de la comunidad de vecinos antes de comenzar con la actividad.
Facultades del presidente de la comunidad
Otra novedad relevante es que el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o a petición de cualquier vecino, podrá exigir al propietario el cese inmediato de la actividad turística si no cuenta con la aprobación necesaria. Si el propietario persiste en la actividad sin el permiso correspondiente, el presidente podrá iniciar las acciones legales oportunas en nombre de la comunidad.
Esto otorga una herramienta clara y directa para proteger los intereses de los vecinos y preservar la paz en la comunidad. También refuerza el papel del presidente como figura activa en la aplicación de las decisiones acordadas por la junta.
Impacto en zonas turísticas y residenciales
Este cambio tendrá especial impacto en zonas donde el turismo ha crecido de forma exponencial en los últimos años. En ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga, la presión del alquiler turístico ha transformado barrios enteros, desplazando a residentes de larga duración y generando tensiones comunitarias.
Ahora, las comunidades podrán tener un mayor control sobre su entorno inmediato, lo que permitirá tomar decisiones más consensuadas según el tipo de edificio, su ubicación o la composición de los vecinos. En zonas menos turísticas o con propietarios estables, es probable que se limite la aparición de nuevos pisos turísticos.
Recomendaciones para propietarios
Los propietarios que estén valorando ofrecer su vivienda como piso turístico deben tener en cuenta esta nueva realidad legal. Antes de iniciar cualquier actividad, será imprescindible consultar al administrador de fincas de la comunidad y verificar los estatutos, acuerdos previos y la posición de la junta de propietarios.
Además, es fundamental contar con toda la documentación en regla, incluyendo licencia turística, inscripción en el registro correspondiente, seguro de responsabilidad civil, y cumplimiento de las normas de convivencia establecidas en la comunidad.
En caso de no poder realizar la actividad turística por falta de aprobación comunitaria, una opción recomendable es considerar el alquiler de larga duración, que ofrece mayor estabilidad, beneficios fiscales y menor conflictividad con el entorno.
La importancia del administrador de fincas en este proceso
El papel del administrador de fincas será más relevante que nunca en este nuevo contexto. Desde convocar las juntas necesarias, asesorar sobre los procedimientos legales, verificar la situación del inmueble hasta gestionar la comunicación con los propietarios, su figura será clave para aplicar la normativa de forma correcta y evitar conflictos innecesarios.
Además, los administradores serán los encargados de informar a los propietarios sobre los nuevos requisitos, asesorar a la comunidad sobre las opciones disponibles y coordinar la gestión jurídica en caso de incumplimientos.
Un paso hacia la convivencia equilibrada
La entrada en vigor de esta modificación en la Ley de Propiedad Horizontal representa un avance hacia un modelo más equilibrado de gestión de viviendas en comunidades. Si bien el turismo es una fuente importante de ingresos y dinamismo económico, también es necesario preservar el derecho de los residentes a vivir en un entorno tranquilo y organizado.
Con esta nueva herramienta legal, se refuerza la capacidad de las comunidades para decidir qué tipo de convivencia quieren tener, dándoles voz en una cuestión que afecta directamente a su día a día.
Conclusión
Desde el 3 de abril de 2025, las comunidades de propietarios en España tendrán una nueva capacidad legal para regular el uso turístico de viviendas. Esta reforma supone un cambio importante en la dinámica de convivencia en edificios residenciales y busca ofrecer un equilibrio entre los intereses económicos y la calidad de vida.
Para los propietarios, será clave adaptarse a este nuevo escenario con información, previsión y cumplimiento normativo. Para las comunidades, se abre la oportunidad de proteger su bienestar colectivo con una base legal clara y eficaz.
En Administrador de Fincas CEU, te ayudamos a entender y aplicar esta nueva normativa, asesorando tanto a comunidades como a propietarios individuales. Nuestro compromiso es ayudarte a gestionar tu comunidad con eficacia, legalidad y equilibrio. Si tienes dudas sobre cómo afecta esta ley a tu edificio, estaremos encantados de ayudarte.
